Zaległości w zapłacie czynszu, zajmowanie mieszkania pomimo rozwiązania umowy, naruszanie porządku przez lokatora i brak wywiązywania się z postanowień umowy najmu – pomocnym narzędziem zapewniającym bezpieczeństwo wynajmującemu i uniknięcie konfliktu z najemcą może okazać się zawarcie umowy najmu okazjonalnego.
Czym jest najem okazjonalny?
Uciążliwi najemcy, którzy zalegają z opłatami mogą stanowić znaczny problem nie tylko w przypadku egzekwowania należności, ale również w związku z zajmowaniem lokalu po rozwiązaniu umowy najmu. Receptą na tego typu zagrożenia może być dla właściciela lokalu tzw. najem okazjonalny. W odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, najem okazjonalny pozwala na szybkie usunięcie najemcy z mieszkania, bez konieczności prowadzenia długotrwałego postępowania eksmisyjnego oraz ponoszenia kosztów sądowych z nim związanych.
Kto może skorzystać z najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu przewidzianym dla osób fizycznych zawierających umowę niezwiązaną z prowadzeniem działalności gospodarczej. W praktyce dotyczy zatem najmu lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Oczywiście, po wygaśnięciu terminu, możliwe jest zawarcie umowy na kolejny czas oznaczony. Za każdym razem należy jednak pamiętać o granicy 10 lat.
Jak skonstruować umowę?
Umowę dla jej ważności należy zawierać w formie pisemnej i trzeba do niej załączyć:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie określonym w żądaniu opuszczenia lokalu,
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca mógłby zamieszkać, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu.
Fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego zgłasza się naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje brakiem przysługiwania szczególnych uprawnień przewidzianych dla właściciela lokalu, a umowa ma charakter zwykłej umowy najmy uregulowanej przepisami Kodeksu cywilnego.
W jaki sposób eksmitować najemcę?
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Gdy najemca nadal nie opuszcza lokalu we wskazanym terminie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a po nadaniu klauzuli wszczyna postępowanie egzekucyjne. Zrealizowanie takiej formy umożliwia właścicielowi pominięcie postępowania eksmisyjnego, które w wielu przypadkach jest długotrwałe i wymaga poniesienia dodatkowych opłat.
Co zyskuje właściciel lokalu?
Najem okazjonalny, który umożliwia pominięcie postępowania sądowego o eksmisję, może znacznie uprościć i przyspieszyć zmianę najemcy. Takie rozwiązanie zapewnia również ograniczenie kosztów sądowych związanych z procesem i zapewnia skuteczne opróżnienie lokalu z uciążliwych najemców w krótkim czasie.