Aktualności

Wojewoda Wielkopolski na wniosek Kancelarii Adwokat Arleny Matuszewskiej-Pukańskiej, po przeprowadzeniu postępowania, stwierdził niepodleganie przez zespół pałacowo-parkowy w Oporowie pod dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego o przeprowadzeniu reformy rolnej z 6 września 1944 roku. Decydujące było ustalenie, że część dworska majątku miała funkcję wyłącznie mieszkalno-rekreacyjną, a pałac nie był miejscem, z którego zarządzano częścią gospodarczą. Trwa proces o wpisanie spadkobierców dawnych właścicieli do księgi wieczystej, który przed sądem I instancji zakończył się wyrokiem uwzględniającym powództwo Kancelarii.

Zaległości w zapłacie czynszu, zajmowanie mieszkania pomimo rozwiązania umowy, naruszanie porządku przez lokatora i brak wywiązywania się z postanowień umowy najmu – pomocnym narzędziem zapewniającym bezpieczeństwo wynajmującemu i uniknięcie konfliktu z najemcą może okazać się zawarcie umowy najmu okazjonalnego.

Czym jest najem okazjonalny?
Uciążliwi najemcy, którzy zalegają z opłatami mogą stanowić znaczny problem nie tylko w przypadku egzekwowania należności, ale również w związku z zajmowaniem lokalu po rozwiązaniu umowy najmu. Receptą na tego typu zagrożenia może być dla właściciela lokalu tzw. najem okazjonalny. W odróżnieniu od zwykłej umowy najmu, najem okazjonalny pozwala na szybkie usunięcie najemcy z mieszkania, bez konieczności prowadzenia długotrwałego postępowania eksmisyjnego oraz ponoszenia kosztów sądowych z nim związanych.

Kto może skorzystać z najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu przewidzianym dla osób fizycznych zawierających umowę niezwiązaną z prowadzeniem działalności gospodarczej. W praktyce dotyczy zatem najmu lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Oczywiście, po wygaśnięciu terminu, możliwe jest zawarcie umowy na kolejny czas oznaczony. Za każdym razem należy jednak pamiętać o granicy 10 lat.

Jak skonstruować umowę?
Umowę dla jej ważności należy zawierać w formie pisemnej i trzeba do niej załączyć:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie określonym w żądaniu opuszczenia lokalu,
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym najemca mógłby zamieszkać, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu.

Fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego zgłasza się naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje brakiem przysługiwania szczególnych uprawnień przewidzianych dla właściciela lokalu, a umowa ma charakter zwykłej umowy najmy uregulowanej przepisami Kodeksu cywilnego.

W jaki sposób eksmitować najemcę?
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Gdy najemca nadal nie opuszcza lokalu we wskazanym terminie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a po nadaniu klauzuli wszczyna postępowanie egzekucyjne. Zrealizowanie takiej formy umożliwia właścicielowi pominięcie postępowania eksmisyjnego, które w wielu przypadkach jest długotrwałe i wymaga poniesienia dodatkowych opłat.

Co zyskuje właściciel lokalu?
Najem okazjonalny, który umożliwia pominięcie postępowania sądowego o eksmisję, może znacznie uprościć i przyspieszyć zmianę najemcy. Takie rozwiązanie zapewnia również ograniczenie kosztów sądowych związanych z procesem i zapewnia skuteczne opróżnienie lokalu z uciążliwych najemców w krótkim czasie.

Sąd Okręgowy w Warszawie, dzięki postępowaniu prowadzonemu przez Kancelarię Adwokat Arleny Matuszewskiej – Pukańskiej, zasądził od Skarbu Państwa na rzecz klienta Kancelarii odszkodowanie w wysokości 3 mln złotych tytułem naprawienia szkody powstałej na skutek pozbawienia klienta na mocy dekretu z 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy prawa własności oraz braku przyznania prawa własności czasowej gruntu położonego w Warszawie przy ul. Krakowskie Przedmieście.

Dzięki postępowaniu prowadzonemu przez Kancelarię Adwokat Arleny Matuszewskiej – Pukańskiej Wojewoda Mazowiecki orzekł, iż zespół pałacowo-parkowy położony w miejscowości Srebrna k. Płocka, nie podlegał pod przepisy Dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego o Reformie Rolnej z 6 września 1944 roku. Powyższe orzeczenie pozwoliło na odzyskanie przez spadkobierców własności obiektu. Jest to jedna z szeregu tego typu spraw prowadzonych przez naszą Kancelarię.

Działania Kancelarii Adwokackiej adwokat Arleny Matuszewskiej – Pukańskiej doprowadziły do uznania niekonstytucyjności przepisu art. 76 ust. 1 zd. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361, ze zm.; dalej: u.k.w.h.), w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 131, poz. 1075), zgodnie z którym, hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciążać miała w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział nieruchomości.

W prowadzonej przez Kancelarię sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, która toczyła się przed Sądem Rejonowym Poznań – Stare Miasto w Poznaniu, powstała wątpliwość, czy przepis o obciążeniu hipoteką wszystkich powstałych przez podział nieruchomości jest zgodny z art. 64 ust. 1 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 21 ust. 1 oraz art. 64 ust. 2 w związku z art. 32 ust. 1 Konstytucji oraz art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, sporządzonego w Paryżu w dniu 20 marca 1952 r. (Dz. U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175, ze zm.; dalej: Protokół).

Wątpliwości sądu co do konstytucyjności wyżej wskazanego przepisu pojawiły się na tle następującego stanu faktycznego i prawnego. Współwłaściciele nieruchomości gruntowej, zabudowanej wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym, wystąpili z wnioskiem o częściowe zniesienie współwłasności przez wydzielenie osiemnastu samodzielnych lokali mieszkalnych oraz jednego lokalu użytkowego (garażu) i przyznanie ich na wyłączną własność poszczególnym współwłaścicielom. Zgodnie z treścią działu IV księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, udziały trzech współwłaścicieli obciążone były hipotekami przymusowymi. Art. 76 ust. 1 zdanie drugie u.k.w.h. stanowił, że: „Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża w tym samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości utworzonych przez podział”. Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w Poznaniu wskazał, że z mocy tego przepisu każdy z lokali, wyodrębnionych orzeczeniem znoszącym współwłasność, zostanie obciążony: trzema hipotekami przymusowymi kaucyjnymi oraz dwiema hipotekami przymusowymi zwykłymi. Powstanie wówczas hipoteka łączna na wcześniej obciążonych udziałach w nieruchomości wspólnej, należących do współwłaścicieli, którzy nie żądają wydzielenia na ich rzecz lokali, oraz na udziałach we wszystkich nowo powstających nieruchomościach lokalowych. Przedmiot pierwotnego obciążenia hipotecznego pozostanie nadal obciążony, ale wierzyciel uzyska ponadto zabezpieczenie na nieruchomościach utworzonych przez podział.

Czynności podjęte przez Kancelarię doprowadziły do uznania przez Trybunał Konstytucyjny niekonstytucyjności ww. przepisu (wyrok TK z dnia 10 lipca 2012 roku, sygn. akt: P 15/12).

Utrata mocy obowiązującej art. 76 ust. 1 zdanie drugie u.k.w.h. oznacza powrót do stanu prawnego sprzed 20 lutego 2011 r. W okresie poprzedzającym wprowadzenie do porządku prawnego kwestionowanego unormowania ustawą nowelizującą z 26 czerwca 2009 r. losy hipoteki na udziale we współwłasności nie były uregulowane ustawowo, lecz kształtowały się w praktyce orzeczniczej.

Naczelny Sąd Administracyjny przyznał rację stanowisku Kancelarii, zgodnie z którym sprzedaż lub oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie musi przesądzać o tym, że decyzja nacjonalizacyjna, mocą której odebrano pierwotnemu właścicielowi nieruchomość wywoła nieodwracalne skutki prawne.

Kancelaria Adwokacka adwokat Arleny Matuszewskiej – Pukańskiej wniosła o stwierdzenie nieważności decyzji Ministra Przemysłu Lekkiego z 1949 roku, mocą której nastąpiła nacjonalizacja majątku klienta Kancelarii, w tym, jego nieruchomości. Natomiast zdaniem uczestnika postępowania, nie było możliwe wydanie decyzji odpowiadającej żądaniu Kancelarii, ponieważ nieruchomości te zostały już w części oddane w użytkowanie wieczyste.

Naczelny Sąd Administracyjny, podobnie jak wcześniej Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, podzielił pogląd Kancelarii, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w drodze umowy cywilnoprawnej nie stanowi nieodwracalnego skutku prawnego, wywołanego weryfikowaną decyzją.

Wygrana w niniejszej sprawie oznacza, że w razie kwestionowania decyzji nacjonalizacyjnej w postępowaniu o stwierdzenie jej nieważności i ustalenia, że decyzja dotknięta jest wadą nieważności, problem oceny, czy decyzja ta wywołała nieodwracalne skutki prawne, sprowadza się przede wszystkim do oceny tego skutku (por. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2000 r., OPS 14/99, Wokanda 2000/7/35). Z powyższych względów należy przyjąć, że samo ustanowienie na rzecz osoby trzeciej użytkowania wieczystego na podstawie decyzji administracyjnej w tym przedmiocie nie powoduje nieodwracalności skutków prawnych w rozumieniu art. 156 par. 2 k.p.a., bowiem skutki prawne decyzji administracyjnej są dopiero wówczas nieodwracalne, gdy nie ma możności uruchomienia drogi postępowania administracyjnego w celu ich odwrócenia (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 1992 r., III AZP 4/92).

Trybunał Konstytucyjny orzekł o niekonstytucyjności przepisu art. 263 § 4 ustawy – Kodeks postępowania karnego, w sprawie prowadzonej przez Kancelarię Adwokacką adwokat Arleny Matuszewskiej – Pukańskiej.

Trybunał stwierdził, że art. 263 § 4 k.p.k., w części obejmującej zwrot: „a także z powodu innych istotnych przeszkód, których usunięcie było niemożliwe” w zakresie, w jakim odnosi się do postępowania przygotowawczego, jest niezgodny z art. 41 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 1 i 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W obowiązującym w trakcie rozpoznawania skargi konstytucyjnej stanie prawnym, przedłużenia stosowania tymczasowego aresztowania na okres oznaczony, przekraczający terminy określone w art. 263 § 2 i 3 k.p.k., mógł dokonać sąd apelacyjny, w którego okręgu prowadzi się postępowanie, na wniosek sądu, przed którym sprawa się toczy, a w postępowaniu przygotowawczym na wniosek właściwego prokuratora apelacyjnego – jeżeli konieczność taka powstała w związku z zawieszeniem postępowania karnego, przedłużającą się obserwacją psychiatryczną oskarżonego, przedłużającym się opracowywaniem opinii biegłego, wykonywaniem czynności dowodowych w sprawie o szczególnej zawiłości lub poza granicami kraju, celowym przewlekaniem postępowania przez oskarżonego, a także z powodu innych istotnych przeszkód, których usunięcie było niemożliwe.

Kancelaria stanęła na stanowisku, że wskazany wyżej przepis wprowadza możliwość zbyt dużego ograniczenia wolności, a tym samym, narusza istotę konstytucyjnych praw i wolności.

Trybunał Konstytucyjny przychylił się do opinii Kancelarii, stwierdzając, że wśród wymienionych w skarżonym przepisie przesłanek szczególnie nieostry charakter ma ostatnia: „a także z powodu innych istotnych przeszkód, których usunięcie było niemożliwe”. Nie można jej potraktować jako swoistej klauzuli generalnej, mającej za zadanie uelastycznienie samego przepisu. Na przeszkodzie temu stoi fakt, że brak jest tu odesłania do jakiegokolwiek innego określonego normatywnego systemu pozaprawnego, jak to się dzieje w przypadku stosowanych w prawie klauzul generalnych. W szczególności nie wiadomo nic o charakterze tych „innych przeszkód”: czy są one zawinione przez tymczasowo aresztowanego, czy wynikają z winy organów prowadzących postępowanie, czy też są wynikiem warunków obiektywnych czy siły wyższej. Jak to już zaznaczono, zaskarżony przepis w końcowym fragmencie konstytuuje zupełnie wyjątkowy tryb przedłużania tymczasowego aresztowania, a więc i bardzo drastycznego ograniczenia wolności osobistej wobec osób jedynie podejrzanych o popełnienie przestępstwa. Co za tym idzie zaskarżony przepis, ograniczając korzystanie z konstytucyjnych wolności i praw, dokonuje tego w sposób na tyle nieprecyzyjny, a zarazem arbitralny i szeroki, że narusza samą istotę konstytucyjnie chronionej wolności. Czyni bowiem z ustawowego „wyjątku od wyjątku” przedłużania tymczasowego aresztowania poza ustawowy termin normę nader łatwą do zastosowania, gdyż przesłanki w niej występujące z trudem poddają się określonym i obiektywnym kryteriom oceny. W rezultacie wyjątek może być łatwo przekształcalny w regułę. Brak określonej granicy, czasowej lub innej, dla przedłużania tymczasowego aresztowania z powodu ostatniej wymienionej tam przesłanki, jedynie potęguje taką ocenę przepisu w końcowym fragmencie.

Skutkiem uczestniczenia Kancelarii w postępowaniu przed Trybunałem Konstytucyjnym była utrata mocy art. 263 § 4 k.p.k. we wskazanej wyżej części, z upływem 6 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw RP.

W wygranym we wszystkich instancjach postępowaniu dotyczącym zasiedzenia służebności gruntowej obciążającej nieruchomość, której właścicielem był klient Kancelarii, Sąd Najwyższy podzielił stanowisko właściciela i oddalił skargę kasacyjną przedsiębiorstwa przesyłowego będącego następcą prawnym przedsiębiorstw państwowych. Sąd Najwyższy stwierdził, że przedsiębiorstwo jako państwowa osoba prawna nie mogło przed dniem 1 lutego 1989 r. (do tej daty obowiązywała zasada jednolitej własności państwowej) nabyć w wyniku zasiedzenia służebności gruntowej, mogło jednak do okresu posiadania, wykonywanego po dniu 1 lutego 1989 r., doliczyć okres posiadania Skarbu Państwa sprzed tej daty, jeżeli nastąpiło przeniesienie posiadania. W sprawie nie wykazano jednak, że posiadanie służebności gruntowej przeszło ze Skarbu Państwa na poprzednika prawnego wnioskodawcy, tj. przedsiębiorstwa przesyłowego.